Adquisición de vivienda social en Colombia desde el exterior

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Tal y como lo afirman Ricardo Marín Rodríguez y Lucy Torres en su libro «Gestión Migratoria Inexistente», de la colección «Colombianos Invisibles» (Descargable aquí), la mas clara comprobación del abandono socio-político del Estado colombiano para con sus connacionales en el exterior, es su exclusión de las Leyes que emite el Congreso de la República, e incluso en los Decretos Ejecutivos. Pues cuando estas normas se expiden solo se habla de «colombianos en el territorio nacional», sin tener en cuenta que fuera de ese territorio se encuentran mas de cinco millones de colombianos, quienes también tienen los mismos derechos de quienes residen internamente en Colombia.

Cuando en alguna rara ocasión los incluyen, al hacer la reglamentación de esas leyes, imponen requisitos que solo pueden ser reunidos por quienes residen en nuestro país.

Descargar fìsica o digitalmente en este link: https://www.amazon.es/s?k=colombianos+invisibles&__mk_es_ES=%C3%85M%C3%85%C5%BD%C3%95%C3%91&ref=nb_sb_noss

Al Terminar de leer este artículo podrán evidenciar esa gran realidad, cuando nuestros connacionales residentes fuera de nuestras fronteras, pretenden aplicar a algún Programa de compra de vivienda social en Colombia.

De conformidad con lo establecido en el artículo 1º del Decreto 3571 de 2011, el Ministerio de Vivienda colombiano tiene como objetivo primordial formular, adoptar, dirigir, coordinar y ejecutar la política pública de vivienda. En este sentido, el artículo 2 del Decreto 555 de 2003 dispone que el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda debe ejecutar las políticas del Gobierno Nacional en materia de vivienda de interés social urbana, encargándose entre otras de acuerdo con el numeral 9 del artículo 3 del Decreto en mención, de la asignación de subsidios de vivienda de interés social bajo las diferentes modalidades. Bajo esta premisa, y con la expedición de los Conpes 3725 y 3869 se creó el Programa de Promoción y Acceso a la Vivienda de Interés Social «Mi Casa Ya», el cual pretende disminuir el déficit habitacional de los hogares colombianos e incentivar el mercado inmobiliario y financiero, este programa permite a los hogares con ingresos de hasta 4 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes «SMMLV» acceder a un subsidio familiar para la compra de vivienda urbana nueva de la siguiente manera:

  • Hogares con ingresos de hasta 2 SMMLV, serán beneficiarios del Subsidio Familiar de Vivienda «SFV» por un monto de 30 SMMLV. ($29´415.000 aprox. año 2020).
  • Hogares con ingresos superiores a 2 y hasta 4 SMMLV, serán beneficiarios con un SFV por un monto de 20 SMMLV. ($19´650.000 aprox. año 2020)

Adicionalmente serán cobijados con la cobertura sobre la tasa de interés del crédito hipotecario o contrato de leasing habitacional que suscriban para la compra de vivienda nueva, el mencionado beneficio de amortización será de 4 puntos sobre la tasa de interés para la compra de Vivienda de Interés Social (VIS) y de 5 puntos sobre la tasa de interés para las compras de Vivienda de Interés Prioritario (VIP), este tipo de viviendas se encuentran definidas en el artículo 2.1.1.1.1.1.2 del Decreto 1077 de 2015.  Sin embargo esto fue modificado por el artículo 85 de la Ley 1955 de 2019 Plan Nacional de Desarrollo “Pacto por Colombia, Pacto por la Equidad” la cual establece que, el valor máximo de la Vivienda de Interés Prioritario, será de noventa (90) salarios mínimos mensuales legales vigentes «SMMLV» ($88´245.000 aprox. año 2020)

Para ser beneficiarios, los hogares interesados deben cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 2.1.1.4.1.3.1 del Decreto 1077 de 2015, que a la letra reza:

“Podrán ser beneficiarios del Programa a que se refiere la presente sección los hogares que cumplan las siguientes condiciones:

a) Tener ingresos totales mensuales hasta por el equivalente a cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes (4 SMLMV) = $19´650.000 aprox.
b) No ser propietarios de una vivienda en el territorio nacional.
c) No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda otorgado por una Caja de Compensación Familiar.
d) No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda otorgado por el Gobierno Nacional, que haya sido efectivamente aplicado, salvo quienes hayan perdido la vivienda por imposibilidad de pago, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 de la Ley 546 de 1999 o cuando la vivienda en la cual se haya aplicado el subsidio haya resultado totalmente destruida o quedado inhabitable como consecuencia de desastres naturales, calamidades públicas, emergencias, o atentados terroristas, o que haya sido abandonada o despojada en el marco del conflicto armado interno.
e) No haber sido beneficiarios, a cualquier título, de las coberturas de tasa de interés, establecidas en el Decreto 1068 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Hacienda y Crédito Público, y en el presente decreto, y las normas que los reglamenten, modifiquen, adicionen o sustituyan.
f) Contar con un crédito aprobado para la adquisición de la solución de vivienda, lo cual se acreditará con una carta de aprobación de crédito que deberá consistir en una evaluación crediticia favorable emitida por un establecimiento de crédito, o contar con una carta de aprobación de un leasing habitacional, emitida por un establecimiento de crédito.”

El hogar que cumpla con los requisitos establecidos, debe buscar en el mercado inmobiliario, una vivienda nueva y urbana, que supla sus necesidades, posteriormente y teniendo en cuenta que para ser beneficiario del programa es requisito acceder a un crédito de vivienda o leasing habitacional, la inscripción al programa deberá ser atendida por cualquier establecimiento de crédito, el cual es seleccionado por el hogar interesado.

Para verificar el cumplimiento de los requisitos mencionados por parte de los hogares, el Fondo Nacional de Vivienda – Fonvivienda ha dispuesto el aplicativo TransUnion, en el cual la entidad financiera que otorgue el crédito hipotecario o leasing habitacional debe consultar el número de cédula de la totalidad de los miembros del grupo familiar que pretenda ser respaldado con los beneficios del programa «Mi Casa Ya». Posterior a la validación sistemática y una vez aprobado el crédito hipotecario o leasing habitacional la entidad solicitará a Fonvivienda la asignación del subsidio.

En lo que respecta al programa «Mi Casa Ya», es pertinente destacar que el artículo 2.1.1.4.1.3.4 del Decreto 1077 de 2015 ha establecido que Fonvivienda no será responsable de verificar el cierre financiero del hogar para la adquisición de la vivienda, ni el cumplimiento de los requisitos por parte del hogar para la suscripción de un contrato de leasing habitacional, ni las condiciones necesarias para la obtención de cartas de aprobación de crédito o de aprobación de operaciones de leasing habitacional. Tampoco será parte de los negocios jurídicos que realice el hogar beneficiario del Programa con el vendedor de la vivienda ni con la entidad que otorgue el crédito o leasing habitacional necesario para la adquisición de la misma.

Es preciso resaltar que la función de Fonvivienda se limita a cofinanciar la vivienda, para ello, el hogar suscribe un contrato de promesa de compraventa el cual es propio de una negociación entre terceros en el que las partes se obligan a cumplir las condiciones que establezcan, en caso de presentarse alguna controversia como consecuencia del negocio jurídico, esta debe ser resuelta a luz del Código Civil, en los parámetros establecidos por el derecho privado y en instancias ajenas a Fonvivienda y al Ministerio de Vivienda porque no se encuentra dentro de sus funciones.

Qué es el «Subsidio Familiar de Vivienda?»

Según el numeral 2.3. del Artículo 2.1.1.1.1.1.2, del Decreto 1077 de 2015, el Subsidio Familiar de Vivienda  es un aporte estatal en dinero entregado por la entidad otorgante del mismo, que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de restitución, que constituye un complemento del ahorro y/o los recursos que le permitan acceder a una solución de vivienda de interés social y que puede ser cofinanciado con recursos provenientes de entidades territoriales.

Parte de las garantías especiales, o diferencia con la adquisición de cualquier vivienda fuera de este programa, es que quienes sean favorecidos con ello, pagarán cuotas mensuales mas bajas, al igual que los intereses del resto del crédito que deba tramitarse para tal hecho. A manera de ejemplo, una familia que compre una vivienda de $80 millones, pasará de pagar una cuota aproximada de 800 mil pesos a pagar cerca de $500 mil. Es decir, unos 300 mil pesos menos al mes.  En cuanto al crédito, este podrá ser adquirido a través de cualquier entidad bancaria o del Fondo Nacional del Ahorro y en caso de ser aprobado, las tasas de interés serán de cuatro puntos menos que las que ofrece normalmente un banco.

Teniendo en cuenta que el literal a), del articulo 2,1,1,4,1,3,1 del Decreto 1077 de 2015, establece que uno de los requisitos para acceder a ese subsidio es el de tener ingresos totales mensuales hasta por el equivalente a cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV)”, le preguntamos al Gobierno Nal. a través de su Ministerio de Vivienda lo que se le exige a un colombiano residente en el exterior para comprobar que cumple con dicho requisito, si se supone que su trabajo es fuera del país y por ende el salario es en la moneda que allí se maneje?.  Y con base en la respuesta dada es que podríamos decir que los colombianos residentes fuera de nuestras fronteras, han sido excluidos del susodicho programa para la adquisición de vivienda social en nuestro país.  Vean Uds.

«El Programa «Mi Casa Ya» va dirigido para hogares que residen en territorio Colombiano, toda vez que lo que busca el Programa es dar solución de vivienda a los hogares que cumplan con todos los requisitos señalados en el Decreto 1077 del 2015. A su vez es necesario comunicarle que al postularse al programa, el hogar declara cumplir con todas las condiciones y requisitos dentro de los cuales se encuentre.

En virtud de lo establecido en el Decreto 1077 de 2015 los hogares beneficiarios del
subsidio familiar de vivienda aplicado en el marco del Programa “Mi Casa Ya”, para la
adquisición de vivienda de interés social, al momento de la legalización deberá contener en
la escritura la transferencia de dominio. PROHIBICIÓN DE TRANSFERENCIA. En virtud
del articulo 21 de la ley 1537 de 2012, que modifico el articulo 8° de la ley 3° de 1991.
En las escrituras publicas de debe consignar que aquellas viviendas producto del programa
de vivienda de interes social deben contar con la prohibición de enajenar o dejar de residir en las viviendas entregadas en un termino de 10 años, contados a partir de su entrega.» (Resaltado fuera de texto)

Otra forma de exclusión de los colombianos residentes en el exterior de este programa lo apreciamos en la Resolución 0155 de 13 de Marzo de 2015 cuando en su artículo 1º se establece que «el Programa de Promoción de Acceso a la Vivienda de Interés Social – “Mi Casa Ya” se implementará en todos los Departamentos del país y en todos los municipios, con excepción de los siguientes: Bogotá D.C., Soacha, Cajicá, Chía, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, Madrid, Mosquera y Zipaquirá.” (Subrayado nuestro).  En ninguna parte de esta norma, como tampoco en el Decreto 1077/2015 se habla de otorgar ese derecho a quienes vivan fuera del país, pues en cada uno de sus apartes solo hace referencia a quienes se encuentren en territorio nacional, o sencillamente habla de las poblaciones departamentales o municipales, mas no de la Circunscripción Internacional, pues aunque sería lo ideal, la misma no se asemeja dentro de la Ley, ni en la Constitución política a un Departamento o municipio colombiano.

¿Qué entidades otorgan subsidios familiares de vivienda de interés social en Colombia?

​Las Cajas de Compensación Familiar otorgan Subsidio Familiar de Vivienda a sus afiliados. Por su parte, el Fondo Nacional de Vivienda, es otorgante de subsidio de vivienda urbana para quienes no tienen afiliación a una Caja de Compensación Familiar, de la misma forma, los subsidios para viviendas ubicadas en zona rural son asignados por el Banco Agrario de Colombia.

¿Cuál es el valor del subsidio familiar para la adquisición de vivienda urbana en Colombia?

El monto del Subsidio Familiar de Vivienda urbana que otorga el Fondo Nacional de Vivienda con cargo a los recursos del Presupuesto Nacional, que se destinen a los Concursos de Esfuerzo Te­rritorial Nacional o Departamental, se determinará con base en el puntaje SISBEN vigente del respectivo jefe del hogar postulante; y es aquí donde comienzan las grandes dificultades para recibir tal beneficio  quienes residen fuera del país, ya que la inmensa mayoría de ellos no cuentan con dicha certificación del SISBEN, debido entre otras razones al largo tiempo de permanencia en el exterior. En el caso del subsidio que otorgan las Cajas de Compensación Familiar, con cargo a recursos parafiscales, dicho monto se determina con­forme al nivel de ingresos del hogar.

Para no alargarnos tanto, y resolver mas dudas sobre el tema de la adquisición del «Subsidio Familiar de Vivienda», los invitamos a conocer mas detalles a través de este link correspondiente directamente a información oficial suministrada por el Ministerio de Vivienda Colombiano:
file:///E:/Portal%20Minvivienda%20Subsidio%20familiar%20de%20vivienda.html

Otro gran problema  para los colombianos residentes en el exterior que deseen hacer parte de estos programas para la adquisición de vivienda social en nuestro país, es que para adquirir el respectivo subsidio, deben primero obtener el visto bueno de la entidad financiera o bancaria que les otorgue el crédito por el resto del costo de la vivienda que deseen comprar, privilegio de muy pocos, dado a que según la normativa del Sistema Financiero en nuestro país, la falta de «Vida crediticia», «Historial laboral o comercial» por parte del solicitante, que entre otros, son prácticamente los requisitos prioritarios que debe reunir, son motivos suficientes para negar cualquier financiación. Esas normativas financieras establecen que tanto el historial laboral o comercial, lo mismo que la vida crediticia del interesado solo será tenida en cuenta la que se pueda demostrar en los últimos CINCO (5) años.  Cómo demostrarla entonces, si durante ese tiempo y más, el interesado a residido fuera del país, y tales historiales en otros países no son tenidos en cuenta en Colombia?.

Aquí es importante aclarar que de acuerdo a información extraoficial, algunas Agencias Inmobiliarias en el exterior han podido gestionar para algunos colombianos residentes fuera del país, créditos con algunas entidades bancarias para posteriormente obtener el «Subsidio Familiar de Vivienda», aunque nos dicen que «de cien mil, uno».

Si la Ley establece la obligatoriedad de residir en las viviendas adquiridas a través del «Subsidio de Vivienda Social», durante un termino no inferior a 10 años contados a partir de su entrega, indica que en el supuesto de que algún colombiano residente en el exterior pueda acceder a ello, tendría que obligatoriamente vivir en el inmueble adquirido por el tiempo indicado, dando lugar a que no podría volver a residir fuera de Colombia durante dicho lapso.

SúperSubsidio, dependencia adscrita al Ministerio de Trabajo, vigilante de las Cajas de Compensación Familiar, refiriéndose al tema del Subsidio para Vivienda, haciendo especial énfasis a la población retornada que se acoja a la Ley 1565 de 2012 (Ley retorno), pero dirigido a todos los colombianos, incluyendo obviamente a quienes residen fuera del país, dice que:

«…los beneficiarios de la Ley 1565 de 2012 pueden afiliarse a una caja de compensación familiar sin que sea necesario tener una vinculación laboral, de conformidad con lo establecido en la Ley 789 de 2002 para los trabajadores independientes, conforme el principio de libertad de escogencia que deberá ser respetado por parte de la respectiva Caja. Sin embargo, para que un trabajador independiente se afilie a una caja de compensación familiar se hace exigible su afiliación previa al sistema de salud y pensión, siendo la base de cotización la misma con la que realiza los aportes al sistema de salud y pensión.

Al afiliarse a la caja de compensación familiar y realizar un aporte del 0.6% sobre la base
de cotización, los beneficios del trabajador independiente se limitan a las actividades de
recreación, capacitación y turismo social en igualdad de condiciones frente a los demás
afiliados a la Caja. En este caso el aporte realizado no otorga derechos para el pago de
subsidios.

Cuando el trabajador independiente realice un aporte del dos por ciento (2%) sobre la
base de cotización tendrá los mismos derechos que tienen los demás afiliados, salvo al
subsidio en dinero o cuota monetaria.

En todo caso las cajas de compensación familiar podrán verificar la calidad de la información sobre los ingresos del afiliado para dar cumplimiento a lo previsto en la ley, o para hacerle dar cumplimiento a las normas generales sobre aporte»
https://mascondon.com/7-spa-masaje

Como bien se puede apreciar de lo anteriormente descrito, ya no solo es que «COLEXRET» conceptúe sobre la prácticamente imposibilidad de que los colombianos residentes en el exterior puedan acceder a la compra de vivienda social en Colombia mediante la adquisición de un «Subsidio Social» para tal fin, dados los requisitos exigidos tanto en la normativa estatal como en la financiera, sino que el propio Estado colombiano a través de su Ministerio de Vivienda nos afirma que «El Programa «Mi Casa Ya» va dirigido para hogares que residen en territorio Colombiano»

Aunque hemos intentado explicar muy bien los pormenores sobre el tema de la adquisición de vivienda social en Colombia para nuestros connacionales residentes fuera de nuestras fronteras, mediante la obtención del llamado «Subsidio Familiar de Vivienda», recomendamos a nuestros lectores que cualquier duda o información adicional la planteen directamente al Ministerio de Vivienda, a través de sus diferentes canales de atención al usuario, como lo son el correo electrónico «[email protected]o»; a la línea gratuita nacional 018000413664, línea fija (1) 4237711 o pueden ingresar y conocer esa oferta institucional a través de la página web www.minvivienda.gov.co.

En un próximo artículo trataremos el tema sobre la financiación para la adquisición de vivienda y estudios por parte del Fondo Nacional del Ahorro a través del Programa «Ahorro Contractual Voluntario» para colombianos en el exterior. Y una vez comparado este con el que acabamos de exponer, mas las declaraciones que sobre el particular nos pueda brindar alguna importante Agencia Inmobiliaria ubicada en el exterior, podremos decir si es más rentable, menos burocrático, sencillo y práctico acudir a la compra de vivienda en Colombia mediante esos dos modelos estatales, o contratar los servicios de una Inmobiliaria para tal fin, no vaya y sea que  «Salga mas caro, el caldo que los huevos?»

Fuente: (Radicados 2020EE0022564 y 2020EE0032984 del 29 de Marzo y 12 de Junio de 2020 respectivamente, Ministerio de Vivienda de Colombia)

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