Luego de dar a conocer en publicación visible aquí, la situación actual acerca de las normativas y programas que existen por parte del Estado colombiano para, supuestamente, brindar facilidad a los colombianos en el exterior para la adquisición de vivienda en Colombia, hoy les traemos el complemento, indicando las opciones reales e investigadas que existen, los obstáculos y la deuda pendiente del Estado.
Comprar vivienda desde el exterior sí es posible
Colombianos en el exterior sí pueden comprar vivienda en Colombia. El problema es que hacerlo desde otro país continúa siendo un camino lleno de requisitos, diferencias de acceso, información dispersa y barreras que la legislación de 2022 prometió comenzar a remover.
Para un colombiano que vive en España, Estados Unidos, Canadá, Chile, Reino Unido, Australia o cualquier otro país, comprar una vivienda en Colombia puede representar mucho más que una inversión.
Puede ser el lugar al que algún día regresará, la vivienda para sus padres o hijos, un inmueble para arrendar, una forma de construir patrimonio o, simplemente, la materialización de años de trabajo y envío de remesas.
Pero existe una pregunta que durante años ha permanecido en segundo plano:
¿Qué tan fácil es realmente para un colombiano que vive en el exterior comprar vivienda en Colombia y acceder a financiación, subsidios y garantías en condiciones comparables con quienes viven dentro del país?
La respuesta no es que sea imposible. De hecho, existen alternativas.
El problema es que las opciones existen, pero están dispersas, dependen de cada entidad financiera, tienen condiciones diferentes y no siempre corresponden con las expectativas que pueden generar las leyes, los anuncios gubernamentales o las propuestas políticas.
Y aquí aparece una paradoja que merece ser examinada.
Como bien lo describimos en artículo visible aquí, en 2022 Colombia expidió la Ley 2202, cuyo propósito fue precisamente establecer oportunidades de acceso a vivienda para los colombianos en el exterior mediante el aprovechamiento de las remesas.
Cuatro años después, mientras continúan apareciendo propuestas y proyectos destinados nuevamente a facilitar el acceso de los colombianos residentes fuera del país a la vivienda en Colombia, resulta indispensable preguntar:
¿Qué tan lejos se ha llegado realmente con lo que ya estaba ordenado por la ley?
Empecemos por desmontar una idea equivocada.
Un colombiano residente en el exterior no necesita necesariamente regresar a Colombia para solicitar financiación de vivienda, pues actualmente existen entidades que ofrecen mecanismos para estudiar y tramitar créditos desde el país de residencia.
El Fondo Nacional del Ahorro (FNA), por ejemplo, tiene un programa denominado “Colombianos Residentes en el Exterior”, mediante el cual ofrece mecanismos de ahorro y financiación para adquirir vivienda en Colombia.
El FNA informa actualmente que los trámites de afiliación para colombianos residentes en el exterior son digitales, que puede acreditarse el ingreso obtenido en los países vinculados al programa y que los pagos del ahorro y del crédito pueden efectuarse desde el exterior.
Incluso señala que no se requiere codeudor para solicitar el crédito desde el exterior y que el apoderado no es necesario para la aprobación, aunque sí puede ser requerido posteriormente para determinadas actuaciones de legalización, firma de documentos y escrituración.
Es decir, la posibilidad existe. Pero que exista una posibilidad no significa que el sistema sea sencillo, uniforme o suficientemente conocido.
El Fondo Nacional del Ahorro: Primera alternativa
Para muchos colombianos en el exterior, el FNA constituye una de las alternativas más importantes porque tiene un programa diseñado expresamente para ellos.
El mecanismo parte del Ahorro Voluntario Contractual (AVC).
El colombiano residente fuera del país puede afiliarse al FNA mediante este mecanismo y, una vez cumplidas las condiciones correspondientes, solicitar financiación.
Según la información actualmente publicada por el FNA, para acceder a determinadas líneas de crédito se requiere completar el ahorro voluntario y alcanzar el puntaje establecido por la entidad.
El FNA informa que puede financiar hasta el 90% de vivienda nueva o usada en determinadas condiciones, hasta el 50% para mejoramiento y hasta el 50% para construcción individual, además de contemplar compra de cartera.
También informa plazos de hasta 30 años para créditos en UVR y hasta 20 años para créditos en pesos, sujetos naturalmente a las condiciones y políticas aplicables al solicitante.
Pero el colombiano en el exterior debe entender desde el principio que el hecho de vivir en otro país no elimina el análisis de riesgo.
La entidad debe verificar ingresos, capacidad de pago, comportamiento crediticio y documentación.
Por eso, dependiendo de si el solicitante es empleado, independiente, pensionado o desarrolla una actividad empresarial, los documentos exigidos pueden cambiar.
El FNA contempla, entre otros documentos, declaraciones tributarias del país de residencia o documentos de no declarante, reportes de comportamiento crediticio, certificaciones de ingresos, contratos y extractos bancarios.
Esto es lógico desde el punto de vista financiero. Pero también revela uno de los problemas históricos del colombiano en el exterior:
El sistema financiero colombiano debe evaluar ingresos que se generan bajo legislaciones, monedas, sistemas tributarios y mecanismos de certificación diferentes.
Y allí es donde una política pública verdaderamente diseñada para la diáspora debería simplificar y estandarizar procesos.
Crédito hipotecario con bancos: Segunda alternativa
El Fondo Nacional del Ahorro no es la única posibilidad.
Algunas entidades financieras privadas también ofrecen productos dirigidos específicamente a colombianos residentes en el exterior.
Bancolombia, por ejemplo, actualmente publicita un crédito de vivienda para colombianos en el exterior, además de un producto de leasing habitacional no familiar dirigido a este segmento.
La entidad informa que los trámites pueden adelantarse desde el exterior y contempla mecanismos de representación y legalización mediante apoderados en Colombia.
También existen productos específicos del BBVA Colombia para colombianos residentes en el exterior.
La entidad informa que ofrece crédito hipotecario y leasing habitacional para vivienda VIS y No VIS, remodelación y compra de cartera, y que el proceso puede iniciarse desde el país de residencia.
Esto demuestra que, no es cierto que los colombianos en el exterior tengan que esperar una nueva ley para comenzar a buscar financiación de vivienda, pues ya existen productos. Ya existen mecanismos. Ya existen entidades que atienden a este segmento.
Y precisamente por eso surge una pregunta más profunda:
Si existen desde hace años mecanismos privados y públicos para atender al colombiano residente en el exterior, ¿Cuál es exactamente el vacío que las nuevas iniciativas legislativas pretenden solucionar? (Ver aquí).
Crédito hipotecario no es lo mismo que leasing habitacional
Otro error frecuente consiste en hablar de «crédito de vivienda» como si solamente existiera una modalidad.
No es así. El colombiano en el exterior puede encontrarse, dependiendo de la entidad y de su perfil, con diferentes alternativas.
Crédito hipotecario
En términos generales, la entidad financiera presta una suma destinada a adquirir el inmueble y este queda sujeto a una garantía hipotecaria.
El comprador paga las cuotas pactadas y, una vez satisfechas las obligaciones, se levanta la garantía conforme al procedimiento correspondiente.
Leasing habitacional
En esta modalidad, la entidad financiera adquiere el inmueble y se lo entrega al cliente para su uso mediante un contrato de leasing.
El cliente paga un canon y, de acuerdo con las condiciones contractuales, puede ejercer posteriormente la opción de adquisición.
Para quien vive en el exterior, esta diferencia puede ser determinante, pues no necesariamente la alternativa más conveniente será la misma para todos.
Por eso, antes de firmar, el interesado debería comparar:
- Tasa de interés;
- Plazo;
- Porcentaje financiable;
- Cuota inicial;
- Seguros;
- Gastos de escrituración;
- Avalúo;
- Estudio de títulos;
- Costos de legalización;
- Posibilidad de pagos anticipados;
- Moneda y mecanismos de pago;
- Condiciones de la opción de adquisición, cuando se trate de leasing;
- Y consecuencias tributarias que correspondan a su situación particular.
¿Y si el colombiano quiere comprar con sus propios recursos?
Aquí también existe una diferencia importante.
No todos los colombianos en el exterior necesitan un crédito.
Una persona puede comprar una vivienda utilizando recursos propios, incluyendo recursos acumulados en el exterior y recursos transferidos legalmente a Colombia.
En este caso, el problema financiero puede ser menor, pero no desaparecen las demás obligaciones.
El comprador deberá verificar la situación jurídica del inmueble, la titularidad, posibles embargos o limitaciones, obligaciones tributarias, certificados, tradición, avalúo cuando corresponda y los procedimientos notariales y registrales.
Si el comprador no puede desplazarse a Colombia, puede recurrir a mecanismos de representación mediante poder, de acuerdo con las exigencias de la operación y de las entidades involucradas.
Y aquí vuelve a aparecer una dificultad que rara vez se explica con suficiente claridad:
Comprar vivienda desde el exterior no significa simplemente encontrar un apartamento, enviar el dinero y recibir las escrituras, ya que existe una cadena jurídica, financiera y administrativa que debe cumplirse correctamente.
¿Se puede comprar vivienda utilizando las remesas?
Esta es precisamente una de las cuestiones centrales de la Ley 2202 de 2022.
La norma no creó simplemente un «crédito para colombianos en el exterior». Su propósito fue más amplio.
La Ley 2202/2022 estableció oportunidades de acceso a vivienda para colombianos en el exterior mediante el envío de remesas y buscó fortalecer el ahorro, la inversión, la financiación de vivienda y la inclusión financiera.
Su artículo 2° estableció que las entidades financieras que reciban remesas y ofrezcan líneas de crédito para adquisición o mejoramiento de vivienda, o leasing habitacional, deben hacer extensible esa oferta a la población colombiana residente en el exterior.
Además, la ley contempló condiciones particulares para las circunstancias de quienes viven fuera del territorio nacional.
Esto es importante porque significa que el legislador no estaba partiendo de cero.
Desde 2022 ya existía una decisión legislativa expresa de ampliar y fortalecer el acceso de los colombianos en el exterior a estos mecanismos.
Los subsidios y coberturas son la parte más importante de la Ley 2202/2022
Pero la Ley 2202/2022 no se quedó solamente en los créditos.
Su artículo 3° estableció que, dentro de los dos años siguientes a la promulgación de la ley, el Gobierno Nacional debía establecer las condiciones particulares para que los colombianos no residentes pudieran acceder a subsidios y coberturas destinados a financiar la adquisición de vivienda nueva o usada en Colombia.
Y puso una condición: esas condiciones no podían ser más favorables que las establecidas para ciudadanos domiciliados en Colombia.
Este punto merece especial atención porque la ley no ordenó crear un privilegio para el colombiano en el exterior. Ordenó establecer condiciones particulares que permitieran su acceso.
La diferencia:
No se trataba de regalar vivienda. No se trataba de eliminar el análisis financiero. No se trataba de otorgar ventajas injustificadas frente al colombiano residente en Colombia. Se trataba de crear mecanismos que reconocieran una realidad evidente, como es que quien vive en otro país tiene una situación documental, financiera y administrativa diferente.
La pregunta, por tanto, no debería ser si el colombiano en el exterior merece mejores condiciones, sino,
¿Existen realmente condiciones claras y operativas que le permitan acceder a los mecanismos de subsidio y cobertura previstos por la Ley 2202?
Ese es uno de los interrogantes que las autoridades competentes deberían responder documentalmente.
¿Y los subsidios de vivienda?
Aquí es donde el asunto se vuelve todavía más complejo, pues los programas de subsidio de vivienda tienen sus propios requisitos.
Por ejemplo, la información actualmente publicada por el Ministerio de Vivienda sobre el subsidio familiar de vivienda establece condiciones relacionadas con ingresos, propiedad de vivienda, beneficiarios anteriores y características del hogar.
En el caso de determinados programas de vivienda nueva, también intervienen condiciones relacionadas con clasificación del hogar y características del inmueble.
Por ello, un colombiano que vive en el exterior no debería asumir que por ser colombiano automáticamente tiene derecho a un subsidio.
Tampoco debería asumir lo contrario: que por vivir fuera del país está necesariamente excluido.
Debe analizarse programa por programa, requisito por requisito y entidad por entidad; y es donde vuelve a aparecer la necesidad de una política pública clara para la diáspora.
Una cosa es poder obtener crédito y otra poder acceder a subsidios
Esta diferencia debería ser explicada mucho más claramente a los colombianos en el exterior.
Un banco puede aprobar un crédito. El FNA puede aprobar un crédito. Una persona puede incluso tener recursos suficientes para pagar una cuota inicial.
Pero ninguna de esas circunstancias significa automáticamente que tenga derecho a un subsidio estatal.
Son instrumentos diferentes.
Crédito: Es financiación que debe ser devuelta.
Leasing: Es una modalidad contractual de financiación y uso del inmueble, con condiciones específicas y, generalmente, una opción de adquisición.
Subsidio: Es un aporte estatal sometido a requisitos y disponibilidad presupuestal y normativa.
Remesa: Es el recurso enviado desde el exterior.
Y aquí encontramos el punto central de la Ley 2202 de 2022:
Convertir parte de esa capacidad económica que representan las remesas en una herramienta de ahorro, inversión y acceso a vivienda. Entonces?
¿Qué debería hacer un colombiano que vive en el exterior?
Antes de comprometer dinero, debería seguir un procedimiento básico.
Primero: definir el propósito
¿La vivienda será para regresar a Colombia? ¿Para los padres? ¿Para los hijos? ¿Para arrendar? ¿Para inversión? ¿Para vacaciones?
La respuesta modifica la conveniencia de la operación.
Segundo: establecer la capacidad real de pago, pues no basta con saber cuánto gana en el exterior, hay que determinar cuánto puede destinar mensualmente a vivienda sin comprometer su estabilidad financiera.
Tercero: consultar varias entidades
No debería solicitar información únicamente en una entidad.
Conviene comparar FNA y las instituciones financieras que tengan productos disponibles para colombianos en el exterior.
Cuarto: verificar qué porcentaje financian
Una oferta del 70%, 80% o 90% cambia radicalmente la cantidad de dinero que debe aportar el comprador.
Quinto: verificar los documentos
Debe conocer desde el principio qué documentos tendrá que obtener en su país de residencia.
Sexto: revisar la situación jurídica del inmueble, especialmente cuando se trata de vivienda usada.
Séptimo: establecer quién realizará los trámites en Colombia
Si el comprador no viajará, deberá determinar si requiere apoderado y cuáles actuaciones podrá realizar esa persona.
Octavo: calcular todos los costos, no solamente la cuota del crédito.
También deben contemplarse los gastos asociados a avalúo, estudio de títulos, escrituración, registro, seguros, impuestos y demás costos aplicables.
¿Para qué se necesita el Proyecto «Mi Casa en Colombia»?
El proyecto de ley «Mi Casa en Colombia», identificado en la Cámara como Proyecto 332 de 2025 Cámara – 078 de 2024 Senado, busca crear un programa dirigido a colombianos residentes en el exterior para el otorgamiento de créditos de vivienda mediante Ahorro Voluntario Contractual y leasing habitacional a través del Fondo Nacional del Ahorro.
El proyecto fue aprobado en segundo debate en la Cámara en junio de 2026, pero hay una precisión fundamental:
La página oficial de la Cámara continúa identificándolo como proyecto de ley y no como una ley de la República sancionada.
Por eso, no podemos presentarlo periodísticamente como si ya estuviera vigente.
Y esto cambia considerablemente el debate, porque mientras el país discute nuevas herramientas legislativas, el FNA ya tiene un programa para colombianos residentes en el exterior y existen entidades privadas que también ofrecen financiación para este segmento.
Entonces la pregunta periodística no es si el proyecto tiene un propósito legítimo. La pregunta es:
¿Qué problema concreto que todavía no esté resuelto por los mecanismos existentes viene a solucionar «Mi Casa en Colombia»?
Y aquí aparece nuevamente la Ley 2202 de 2022
Este es quizás el punto que más debería interesar a los colombianos en el exterior.
En 2022 el Congreso aprobó una ley que habló expresamente de vivienda; colombianos en el exterior; remesas; crédito; leasing habitacional; inclusión financiera; condiciones particulares para residentes fuera del país; subsidios; y coberturas para financiación de vivienda.
Después apareció el proyecto «Mi Casa en Colombia».
Y como ahora se discuten nuevas propuestas políticas alrededor de la misma problemática, esta pregunta es inevitable:
¿Estamos solucionando un vacío real o estamos legislando nuevamente sobre un problema cuya solución anterior todavía no ha sido evaluada suficientemente?
No es una acusación, es una pregunta de política pública. Porque antes de crear una nueva ley, un nuevo programa o una nueva estructura administrativa, el Estado debería poder responder, ¿Qué ocurrió con la anterior?
El problema no necesariamente es la falta de leyes
Este es el punto en el que el debate debería cambiar, pues durante años, una de las respuestas habituales ante los problemas de los colombianos en el exterior ha sido, «Hay que crear una ley».
Pero los colombianos residentes fuera del país necesitan algo más que leyes.
- Necesitan que las normas se conviertan en procedimientos.
- Necesitan saber dónde solicitar.
- Necesitan conocer los requisitos.
- Necesitan que las entidades hablen entre sí.
- Necesitan canales digitales.
- Necesitan respuestas claras.
- Necesitan mecanismos para acreditar ingresos obtenidos en otros países.
- Necesitan procesos de representación jurídica que no conviertan una operación inmobiliaria en una carrera de obstáculos.
- Y necesitan saber, con absoluta claridad, a qué subsidios pueden acceder y cuáles no.
El verdadero interrogante: ¿qué ha hecho el Estado con lo que ya ordenó?
La Ley 2202 de 2022 no es una propuesta, es una ley de la República, por lo que el debate ya no debería limitarse a anunciar nuevas iniciativas.
Debe comenzar por evaluar resultados.
- ¿Cuántos colombianos residentes en el exterior han utilizado los mecanismos derivados de la Ley 2202?
- ¿Cuántos créditos fueron otorgados?
- ¿Cuántos corresponden a adquisición de vivienda?
- ¿Cuántos utilizaron remesas como fuente de pago o ahorro?
- ¿Cuántos accedieron a subsidios?
- ¿Qué entidades financieras cumplen las obligaciones previstas?
- ¿Qué controles ha ejercido la Superintendencia Financiera?
- ¿Qué medidas adoptó el Gobierno para desarrollar el artículo 3?
- ¿Qué reglamentación, acto administrativo, programa o mecanismo concreto fue establecido?
- ¿Dónde puede un colombiano en el exterior consultar esa información?
Pero hay una pregunta aún más importante:
¿Cuánto dinero de los colombianos en el exterior está llegando al país como remesa sin que exista una política suficientemente articulada para transformar una parte de esos recursos en patrimonio productivo y vivienda?
No basta con decirle al colombiano: «sí puede comprar»
El mensaje oficial suele quedarse en la superficie.
«Sí puede comprar vivienda en Colombia.» Correcto.
Pero esa no es toda la respuesta. El colombiano en el exterior necesita saber:
- ¿Cómo?
- ¿Con qué entidad?
- ¿Con qué documentos?
- ¿Desde qué países?
- ¿Con qué ingresos?
- ¿A qué tasa?
- ¿A qué plazo?
- ¿Con qué porcentaje de financiación?
- ¿Puede utilizar subsidio?
- ¿Puede utilizar leasing?
- ¿Puede demostrar ingresos extranjeros?
- ¿Necesita apoderado?
- ¿Puede realizar todo el proceso virtualmente?
- ¿Puede utilizar sus remesas?
- ¿Puede comprar vivienda nueva o usada?
- ¿Puede comprar VIS o No VIS?
- ¿Puede construir?
- ¿Puede mejorar una vivienda?
- ¿Puede comprar cartera?
- ¿Puede hacerlo sin regresar a Colombia?
Estas son las preguntas que una verdadera política de vivienda para la diáspora debería contestar de manera sencilla.
El colombiano en el exterior no necesita que le vendan una ilusión
Necesita información. Necesita reglas claras. Necesita instituciones que respondan. Necesita procedimientos diseñados teniendo en cuenta que vive fuera del territorio nacional. Y necesita que las normas existentes sean evaluadas antes de seguir acumulando nuevas iniciativas.
Porque una ley puede ser aprobada. Un proyecto puede ser presentado. Un programa puede ser anunciado. Pero ninguno de ellos, por sí solo, construye una vivienda.
Lo que construye resultados es que el ciudadano pueda recorrer el camino completo:
Ahorro → Financiación → Compra → Escrituración → Registro → Pago → Patrimonio.
La pregunta que queda abierta
Colombia ya cuenta con mecanismos para que determinados colombianos residentes en el exterior puedan acceder a financiación de vivienda.
El FNA tiene un programa específico.
Algunas entidades financieras privadas tienen productos dirigidos a esta población.
La Ley 2202 de 2022 estableció obligaciones y objetivos concretos.
Y el proyecto «Mi Casa en Colombia» busca crear un nuevo programa legislativo alrededor de la financiación mediante el FNA.
Por eso, antes de anunciar que se necesita otra solución, existe la obligación de explicar qué pasó con las soluciones que ya existían. Ese es el verdadero debate.
Porque para los millones de colombianos que viven fuera del territorio nacional, la vivienda no puede convertirse nuevamente en una promesa política que aparece en cada legislatura y desaparece después de las fotografías, los comunicados y los anuncios.
El colombiano en el exterior no necesita que le prometan que algún día podrá comprar casa en Colombia.
Lo que necesita es saber, hoy, qué puede hacer, dónde puede hacerlo, cuánto puede financiar, qué requisitos debe cumplir y qué obligaciones tiene el Estado para garantizar que las normas existentes realmente funcionen.
Y mientras esas respuestas no estén completamente claras, cualquier nueva iniciativa debería comenzar por explicar una cosa:
¿Qué vacío concreto viene a solucionar que no haya sido solucionado por la Ley 2202 de 2022, por los programas existentes y por las iniciativas legislativas que ya se encuentran en trámite?
Esa no es una pregunta contra una persona, un partido o un gobierno, es una pregunta que los colombianos en el exterior tienen derecho a hacer.
Y COLEXRET considera que, antes de seguir prometiendo nuevas leyes, corresponde revisar las anteriores, medir sus resultados y exigir que aquello que ya fue aprobado por el Congreso se convierta efectivamente en derechos, procedimientos y oportunidades para los colombianos que, desde cualquier lugar del mundo, continúan construyendo país.
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